各乡镇人民政府，各街道办事处，市人民政府有关部门，各有关单位：

现将《新密市农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻落实。

2022年9月1日

新密市农村宅基地和村民自建住房

管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条　为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（豫政〔2022〕4号）《郑州市农村宅基地管理导则》（郑农〔2020〕141号）等法律法规和文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内农村宅基地和村民自建住房管理；纳入城区和镇区规划的村庄，不再纳入农村宅基地管理范围。

第三条　本办法所称村民，是指经农村集体经济组织认定的组织成员，以及经村民委员会或农村集体经济组织（以下简称村级组织）认定享有宅基地申请资格的人员。

第四条  本办法所称农村宅基地，是指村民通过合法手续取得土地用于建造住宅，包括房屋、厨房和院落用地。

第五条　农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有资格权和使用权。宅基地的所有权、资格权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。

第六条  农村宅基地使用应遵循节约和合理利用每寸土地，切实保护耕地的原则。宅基地划定严格按照国土空间规划和村庄规划，严禁擅自占用自留地、自留山建造住宅。

第七条　市人民政府成立农村宅基地改革和管理工作领导小组。加强农村宅基地管理，规范农村村民建房用地行为，确保村民住宅建设用地供应、宅基地分配、村民建房规划管理、闲置宅基地和闲置农房盘活等工作有序开展。

市农业农村部门负责本市农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民自建住房新增宅基地需求通报市资源规划部门。

市资源规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，编制年度宅基地用地计划，满足合理的宅基地需要，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

市住建部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇人民政府对村民自建住房建设质量安全进行监管；负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册；组织建筑工匠培训和管理；制定《村民自建住房建设施工合同》示范文本（可以使用建筑工程施工合同通用文本）。

各乡镇政府负责本行政区域内村民自建住房管理，履行宅基地审批和管理职责，对村民自建住房的质量安全和违法行为进行监管；开展农村宅基地现状和需求情况统计调查上报工作。

第八条  村级组织要按照宅基地相关制度，保障村民合法权益，确保宅基地分配使用公开、公平、公正；负责宅基地统计、调查、申请、审核、申报等管理工作和闲置宅基地、闲置住宅盘活利用等工作。

第九条　市农业农村部门、市资源规划部门、市住建部门和各乡镇政府应当实行公开办事制度，根据工作职责将农村宅基地和村民自建住房的申请条件、审批程序、审批时限、审批权限等相关规定、流程图和年度用地计划进行公开。

第二章　规划管理

第十条　加强村庄规划工作的领导，建立政府领导、资源规划部门牵头、多部门协同、村民参与、专业力量支撑的工作机制。乡镇政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划报市人民政府审批。引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。

第十一条　在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带、地质条件不稳定区域，不得在地质灾害隐患点选址建房。

村庄规划要按照上位规划确定的农村居民点布局和建设用地管控要求，合理确定宅基地规模，划定宅基地建设范围，严禁占用永久基本农田和公益林地，避开河道、水库等管理和保护区。

村庄规划一经批准，必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。

第三章　宅基地和建房审批

第十二条　一户村民只能拥有一处宅基地。本市城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。城镇郊区、平原、山区、丘陵等类型由市资源规划部门负责认定，认定结果应于宅基地审批工作启动前明确告知各乡镇，后期如有变动，原则上每年年初进行告知。

第十三条　具备下列条件之一的村民，可以申请宅基地用地：

（一）村民户无宅基地的；

（二）村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的，宅基地申请人在其他地方已享有农村宅基地使用权的除外;

（三）原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的；

（四）县级以上人民政府规定的其他条件。

第十四条  有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：

（一）出卖、出租或以其他形式非法转让房屋的；

（二）违反计划生育政策的;

（三）一户一子（女）有一处宅基地的；

（四）户口已迁出不在当地居住的;

（五）年龄未满十八周岁的；

（六）其他按规定不应安排宅基地用地的。

第十五条  符合下列条件之一的村民，可以申请原址翻建、改扩建、异址新建住房：

（一）按照村庄规划调整宅基地，需要异址新建的；

（二）现有住房属于危险住房，需要异址新建或原址翻建的；

（三）原有住房因自然灾害等特殊情形造成灭失的，需要异址新建或原址翻建的；

（四）改善住房条件，需要原址改扩建、翻建的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

本条第（二）款所指危险住房，是指经依法设立的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级，不能满足正常使用要求的农村房屋。

第十六条　村民申请宅基地和建房的，应当以户为单位向村民小组提交下列材料：

（一）《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》；

（二）申请人的身份证及户口簿原件及复印件三份；

（三）申请人在原址翻建、改扩建、异址新建住房的，另需提交原宅基地使用证明。

第十七条  村民小组收到农村宅基地和村民自建住房申请后，提交村民小组全体户代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等情况在本小组范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。村民小组会议未通过或公示有异议（异议成立）的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

没有设立村民小组或宅基地和建房申请等事项由村级组织办理的，村民可直接向村级组织提出申请。

第十八条  村级组织审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交“四议两公开”会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，与相关材料一并报所在地乡镇政府。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

第十九条　各乡镇政府要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的联审联办制度，明确专门机构牵头组织农村宅基地和村民自建住房的管理工作。

各乡镇政府在收到村级组织申请的10个工作日内，组织本级承担农业农村、资源规划、住建等工作职责的部门按照各自职责进行联合审查。实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类、是否选择建筑图册等。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。

乡镇承担资源规划工作职责部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。

乡镇承担住建工作职责部门负责提供村民自建住房设计图册，村民自行设计的须由具有相关资质的设计单位设计，并符合相关设计要求。

乡镇承担水利工作职责部门负责审查用地建房是否在河道、水库等管理和保护区内。

涉及林业、电力等部门的，由乡镇政府组织及时征求意见。

乡镇承担农业农村工作职责部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、农村宅基地和村民自建住房（规划许可）申请是否通过组、村审核公示等。

上述部门对符合条件的，出具《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，由乡镇政府负责绘制宅基地坐落平面位置图。

第二十条  乡镇政府根据各部门联审结果，在20个工作日内对村民宅基地申请和选择的设计图册进行审批，对审核通过的核发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》；对审核没有通过的及时告知村级组织。需要办理农用地转用审批手续的，由自然资源和规划部门按有关规定确定办理时限。

乡镇政府在核发《农村宅基地批准书》时，应当核定竣工期限。异址建房的，要按照承诺的时间无偿退回原有宅基地，并在《农村宅基地批准书》上注明新房竣工后收回原有宅基地的期限。

第二十一条　乡镇政府和村级组织应当及时公布农村宅基地和村民自建住房规划许可的审批结果，接受群众监督。

第二十二条　乡镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，定期将审批情况报市农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设部门备案。

第四章　建房管理

第二十三条　农村宅基地自建住房应以两层以下的低层住宅为主，最高不超过三层。建筑檐口高度不得超过10米，坡屋顶总建筑高度不得超过13米。建筑高度均以室外地坪标高起计。特殊控制区等规划有另行要求的除外。

市住建部门要结合我市村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇人民政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

村民自建住房鼓励选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。

第二十四条　村民要在取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》以及农村住房设计图册后，向乡镇政府提交施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。

开工前应向乡镇政府或明确的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府应当自收到申请5个工作日内，组织本级承担农业农村、资源规划、住建工作职责部门、村级组织及村民小组到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。未经现场开工查验的，不得开工。

第二十五条　市住建部门负责制定农村建筑工匠管理制度，对辖区内的农村建筑工匠开展登记备案制度，会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。乡镇对参与农村住房建设的施工队伍，报市住建部门备案。

村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订《施工合同》，明确双方的权利、义务，约定质量和安全责任，并可参照《建筑工程施工合同》通用文本，约定农村住房保修期限和保修责任等。

第二十六条　参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照设计图册、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。

市住建部门负责指导乡镇政府做好村民自建住房建设质量安全监督管理工作。乡镇政府履行对本辖区内村民自建住房质量安全的属地管理责任。乡镇政府要建立监理和技术员队伍，对施工进行监理或检查，排查村民住房建设安全隐患，也可以委托符合条件的第三方机构开展以上工作。乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向市人民政府及市应急、农业农村、资源规划、住建等有关部门报告。

第二十七条　村民自建住房完工后向乡镇政府申请验收，乡镇政府应当在收到申请10个工作日内，组织本级承担农业农村、资源规划、住建工作职责部门进行验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，房屋建设质量是否合格，并出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。验收合格的村民，可向市自然资源和规划部门申请办理不动产登记。

第五章  闲置宅基地和房屋盘活利用

第二十八条　在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置房屋盘活利用工作。对闲置宅基地和房屋进行整理，因地制宜盘活利用。

闲置宅基地可采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村土地整理，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障，也可用于发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

闲置房屋可建成村史馆、图书馆、活动室等村民活动场所。对于有一定经济实力的村级集体经济组织，也可将闲置住宅、厂房、校舍、仓库等重新修缮利用，发展文化旅游和开展农事体验活动等。

第二十九条  在保持宅基地集体所有权不变的前提下，村民在依法取得不动产登记证后，宅基地使用权可以通过转让、出租、互换等方式进行流转。村民房屋和宅基地使用权的转让、互换须经本人所在村级组织批准，且受让人必须是本集体经济组织成员。宅基地使用权人转让、出租其宅基地使用权后，不得再向村级组织申请宅基地。

第三十条  宅基地使用权流转的，按以下程序办理：

（一）申请。宅基地流转双方必须同时向村级组织申请，村级组织对流转双方的资格进行审查，经村民会议或村民代表会议同意后，由村级组织将申请流转双方的相关信息在本村内部公示5个工作日，无异议的，报乡镇审核。

（二）审核。乡镇政府在接到申请后，组织本级承担农业农村、资源规划工作职责部门人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，乡镇政府将审核结果予以公示，公示期不少于5个工作日。

（三）签订流转协议。经乡镇政府批准后，在乡级农村产权流转交易服务站的指导下，流转双方签订流转协议并进行交易鉴证。

（四）转移登记。以转让、互换方式流转的，受让方按照转移登记的相关要求，到不动产登记机构申请转移登记。

第三十一条  农村宅基地使用权流转未经所在村级组织、乡镇政府批准的，其流转交易行为不受法律保护。

宅基地出租期限不得超过20年。

第三十二条　宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。宅基地自愿有偿退出的补偿标准由村级组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或委托有资质的评估机构评估确定。

第三十三条　宅基地有偿退出的补偿费用，由村级组织按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后，从村级组织财务中列支。

第三十四条　对村内无主、绝亡户的宅基地或房屋，经村级组织公示3个月无异议的，由村级组织无偿收回。

第三十五条　退出收回宅基地的，经所在村级组织、乡镇批准，并报经原批准用地的人民政府批准后，由宅基地使用权人或村级组织持相关批准手续到当地不动产登记机构办理注销登记。退出收回的宅基地，由村级组织统一调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地，其余可按村庄规划用于发展农村二、三产业或组织复垦。

第六章　监督管理

第三十六条　遵循省市指导、县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。市农业农村、资源规划、住建等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府农村宅基地管理和村民自建住房工作的指导。乡镇政府要落实巡查、报告和监督管理责任。

第三十七条　乡镇综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅和违规建房等违法违规行为。严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

超过批准面积标准多占的土地，均以非法占用土地论处。

第三十八条  经批准的宅基地划定后，超过一年未建房的，由乡镇政府组织有关部门注销《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，收回土地使用权。

第三十九条　村级组织在乡镇政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村级组织要加强日常巡查，建立协管员制度，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇政府报告。

第四十条　建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第四十一条　乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格依照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用。对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理。

第七章　附　则

第四十二条　本办法由市农委、市资源规划局、市住建局进行解释。

第四十三条　没有纳入城区规划的街道办事处的村庄，可参照本办法执行。

第四十四条　本办法自印发之日起实施。

附件：1．新密市农村宅基地改革和管理工作领导小组成员

名单

2．农村宅基地和村民自建住房审批流程图

3．农村宅基地和村民自建住房（规划许可）申请表

4．农村宅基地使用承诺书

5．农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表

6．乡村建设规划许可证

7．农村宅基地批准书

8．农村宅基地和村民自建住房验收意见表