王鸥晨委员：

您提出的关于加强老旧小区智能化管理的提案收悉。现答复如下：

一、老旧小区智能化管理现状及原因

（一）有物业管理小区

我市商品房物业小区建成历史大约已有20年左右，较早的物业小区存在配备智能化设备不足，建筑功能不齐全，规模较小，物业公司工作人员专业性不足等现状，目前存在问题主要原因：一是由于多方面原因，业主缴纳物业费用意识不强，导致了物业公司降低服务质量，形成恶性循环；二是大多数的物业小区，物业费用的标准还是十几年前的收费标准，由于大多数没有成立业主委员会，无法进行物业费市场调节，物业公司无法提供高标准服务质量；三是物业管理人员管理经验缺乏，服务意识落后。

（二）无物业管理小区

按照国家政策，新密市2019年已启动老旧小区改造工作，目前主要改造2000年以前失养失修的老旧小区。我市已纳入中央奖补资金的2000年以前建成的老旧小区改造项目共53个，完成改造的有48个。这些老旧小区还存在一些制约，比如：大多是上世纪80、90年代建筑，整体的规划布局本身存在不足；住户老年人占比大，因传统思想作用，还存在无偿享受服务的意识，不愿承担物业费用。并且有许多租赁户，租赁业主对于物业管理需求也不同，承受能力强的希望专业物业进驻，承受能力差的觉得物业公司也没什么作用；加上我市老旧小区规模小，楼栋少，物业管理成本高，现在改造的老旧小区也没有缴纳维修基金，后期维保成本很大。目前我市完成改造的48个老旧小区仍以社区代管和业主自管为主，没有物业企业入驻管理，更谈不上智能化管理。

二、加强老旧小区智能化管理的措施

（一）加大对物业从业人员的培训力度，通过培训使物业公司从业人员提升服务意识，使从业人员能够熟练掌握智能化设施设备的操作技能，更好地服务物业管理工作。

（二）对已改造的老旧小区，我局督促街道办事处及社区逐步完善设施设备，提升智能化管理水平，对未进行改造的老旧小区，在下步改造中，把小区智能化管理的设施设备纳入改造备选范围。

（三）指导督促街道办事处组织辖区内老旧小区成立业主委员会，选聘物业公司和完善智能化管理相关的设施设备，然后进行专业化物业管理。

（四）根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》，如果因客观原因未能选举产生业主委员会的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，选聘物业公司和完善智能化管理相关的设施设备，然后进行专业化物业管理。

（五）鼓励引导街道办事处成立公办物业，然后配套建设智能化管理相关的设施设备，通过科技手段打造智慧物业。

（六）建立物业管理诚信机制，建立物业服务质量评价制度，定期对物业服务情况进行考核评定。对一年内连续两次考核不合格的取消评先资格，对一年内连续三次考核不合格的不得参加其他项目的招投标活动。

                                2023年8月15日