一、制订依据

1.《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办函〔2023〕10 号）

2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；

3.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；

4.《自然资源分等定级通则》( TD/T 1060-2021 )；

5.《自然资源价格评估通则》( TD/T 1061-2021 )；

6.《土地利用现状分类》（国标GB/T 21010-2017）；

7.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011);

8.《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》（2020年11月）；

9.《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》。

二、制定的必要性、可行性、合理性

我市目前实施的城镇国有建设用地基准地价为2019年公布，近年来在评估和确定土地有偿供应底价、培育和发展土地市场、合理配置土地资源等方面发挥了重要作用。但随着近年来我市经济社会快速发展、城市品质提升和规划实施、交通和市政等基础配套设施的不断完善，各区域地价水平已发生较大变化，现行基准地价已不能适应当前工作需要。因此，依据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办函〔2023〕10 号）要求，按照相关规程，根据我市实际对城镇土地级别与基准地价适时进行调整。

三、目的意义

加快形成统一开放、竞争有序的现代市场体系，发展要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度的价格形成机制，保证土地权益在经济上的实现，促进正常交易，为全面、科学、合理地利用土地提供依据。

四、目标任务

一是推动高质量发展。当前我市正处于全方位推动高质量发展时期，对土地市场运营管理提出了新的更高要求，有必要进行基准地价更新修正，具体对土地等别界线进行优化调整，对主要用途类型的基准地价和分类体系予以更新细化。

二是促进土地市场平稳发展。本轮更新调整是保持土地市场平稳运行，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的具体举措，为我市招商引资、土地收储和供应、全民所有自然资源资产清查核算提供价格指引和支撑，强化土地市场调控。

五、主要内容

在本轮更新调整工作中，对各类用途土地级别的范围稍作调整、级别做以增加调整，城区和先进制造业开发区（简称开发区）地价之间缩小差距基本持平，以满足用地需求。因社保费的调整（由原来的乡镇5808元/亩、城区的9680元/亩，调整为全市62620元/亩），本次工业用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地末级地地价比上一轮略有增长。

（一）城区和开发区更新调整情况

1、商服用地

调整思路是积极引导，重点以服务产业用地和实体经济发展为导向，按产业类型进行用途细分。较上轮基准地价本轮商服用地城区平均下调10.20%；先进制造业开发区（以下简称开发区）平均下调32.17%，增加三、四级两个级别。上轮基准地价商服用地仅有大类用途基准地价，本轮商服用地基准地价更新，着重考虑了业态差异，将大类用途细化至4个类别，不同产业不同折扣，以保障我市重点产业的落地。

2、住宅用地

按照部“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，本轮住宅用地基准地价的调整以“稳”为主。较上轮基准地价本轮住宅用地城区平均下调6.10%；开发区下调29.94%，增加三、四级两个级别。城区和开发区地价基本达到持平。

3、工业（采矿）用地

较上轮基准地价本轮工矿用地城区平均涨幅13.26%；开发区平均涨幅59.03%，增加三级。

4、仓储用地

本轮更新基准地价单列仓储用地（上轮工矿仓储归为一类），参照本轮工矿用地基准地价修正系数1.35，开发区新增三级。

5、公共管理与公共服务用地

较上轮基准地价本轮公共管理与公共服务用地城区平均涨幅1.28%；先开发区平均下调4.33%，增加三级。

6、公用设施用地

本轮更新基准地价单列公用设施用地（上轮与公共管理与公共服务归为一类），参照本轮公共管理与公共服务用地基准地价修正系数0.85，开发区新增三级。

7、交通运输用地

较上轮基准地价本轮交通运输用地城区平均下调3.82%；先开发区平均下调24.24%，增加三级别。

8、特殊用地

特殊用地，日常供地数量较少，较上轮基准地价本轮特殊用地城区平均涨幅30.70%；先开发区平均涨幅25.94%，增加三级别。

（二）乡镇更新调整情况

因受新密城区和郑州市对乡镇地价的影响，米村镇、牛店镇、来集镇、白寨镇四个镇的地价整体较高，以刘寨镇、大隗镇、超化镇、平陌镇为中心为轴线，向北地价略高，向南地价略低，考虑到伏羲山风景区管理委员会的基础设施水平、区位状况等因素，地价水平为乡镇中最低。本轮乡镇基准地价调整除了商服一级有小幅度下调以外，商服二级和其他用途均有不同程度的上调。

六、适用范围

新密市城区、先进制造业开发区和各乡镇镇区范围内的国有土地。

七、预期效果

1、优化土地利用结构，提高土地利用效益，实现经济、社会和生态环境的可持续发展。

2、更好的反映土地的价值和市场需求，促进土地交易正常进行。

3、土地利益合理分配，确保土地利益主体的权益不受损害，增加土地利用者收益。

4、土地管理和监督工作更加科学化、精细化和规范化，提高土地管理效率和水平。

八、期限

截至下一轮城镇土地级别与基准地价调整成果公布。

九、新旧基准地价的差异

1.为适应新密市的最新发展规划和城市产业调整，按照最新的国土空间规划成果（2021-2035年）中中心城区规划范围，缩减本次定级范围，将高级别的级别范围缩小，使部分区域级别降低，部分区域地价降低。

2.整体下调住宅用地和商业服务业用地基准地价。

3.工矿仓储用地、公共管理和公共服务用地、交通运输用地、特殊用地等类别考虑到近几年征地成本增加，本轮基准地价调整后，末级地地价普遍上涨。

4.调整城区和先进制造业开发区商服用途修正系数，餐饮、娱乐、旅馆用地的基准地价调整为商业服务业用地的80%，康体用地、其他公用设施营业网点用地（零售电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等公用设施营业网点用地）等其他商业服务用地的基准地价调整为商业服务业用地的70%。

5.增加基准地价类型，商服用地中增加办公类商务金融用地，新增仓储用地、公用设施用地类型。